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PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DEL CENTRO DE POBLACIÓN DE TULUM 2006-2030
PRESENTACIÓN
El creciente posicionamiento de Tulum como destino turístico internacional, su patrimonio cultural Maya y su medio ambiente natural privilegiado y exuberante, contrastan con las actuales tendencias y presiones de crecimiento en Playa del Carmen y en la Riviera Maya y han inducido que en Tulum se experimenten los efectos negativos del crecimiento acelerado, en un breve período de tiempo: especulación inmobiliaria, especulación urbana sobre terrenos ejidales, tránsito vial inadecuado, afectaciones al medio ambiente y a los ecosistemas, equipamiento y sistemas de infraestructura insuficientes con relación a las necesidades de la población y de las actividades turísticas, a partir de los cuales se ha elaborado la Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030.
La localidad de Tulum, se ubica en la zona costera del territorio municipal de Solidaridad a los 20° 13' de latitud Norte y a los 87° 28' de longitud Oeste.
El Municipio de Solidaridad está ubicado en la zona norte del Estado de Quintana Roo, con las siguientes colindancias: al norte los municipios de Benito Juárez y Lázaro Cárdenas; al oriente la Zona Federal Marítimo Terrestre y Mar Caribe, al poniente el Estado de Yucatán y al sur el Municipio de Felipe Carrillo Puerto.
ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS El sector terciario de comercio y servicios ocupa a más del 70% de la población municipal residente. Los indicadores más recientes (Feb/2007) señalan una oferta de la Riviera Maya que rebasa los 30,000 cuartos de hotel. En Tulum se concentra una oferta hotelera cercana a los 2,000 cuartos de hotel con diferencias sustantivas con respecto al resto de la Riviera Maya: son hoteles de baja densidad, orientados a un mercado de turistas de mediano y alto ingreso interesado en la cultura y el contacto con la naturaleza.
MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO El trazo urbano de Tulum es irregular en la Zona Centro y el resto de la traza se caracteriza por una red ortogonal con ejes de comunicación terrestre de norte-sur y oriente-poniente, siendo uno de los ejes primario la carretera 307, así como un crecimiento hacia el poniente sobre los terrenos del ejido. Tulum presenta dos ejes principales: la carretera federal 307 Chetumal- Puerto Juárez paralela a la costa y la otra perpendicular a la costa que parte como camino a Punta Allen y se convierte en la carretera a Cobá y Mérida.
POBLACIÓN OBJETIVO El Programa Estatal de Desarrollo Urbano prevé para la ciudad de Tulum una población al 2025 de 71 mil habitantes y el Programa Subregional de Desarrollo Urbano Turístico para el Corredor Cancún-Tulum maneja un rango entre 78,400 habitantes y 69 mil habitantes; la presente Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum en su análisis considera el crecimiento turístico y otros elementos como el nuevo aeropuerto internacional establece como umbral una población aproximada de 272, 020 habitantes
SÍNTESIS DE DIAGNOSTICO
El Municipio de Solidaridad tiene una superficie de 4,431.7 km2 y representa el 8.63% de la superficie total del Estado de Quintana Roo.
En el entorno de Tulum existen áreas naturales protegidas significativas: El Parque Nacional de Tulum, creado el 23 de abril de 1981 mediante un decreto expropiatorio destinado a proteger una extensión de 6.6 km2, comprende un área de selva y manglares característica de la región, que rodean a los sitios arqueológicos de Tulum y de Tancah, pertenecientes a la cultura maya. La Reserva de la Biosfera de Sian Ka'an al sur de Tulum, decretada el 20 de enero de 1986 cubre aproximadamente el 10% de la extensión total de Quintana Roo y constituye uno de los inventarios de biodiversidad más completos a nivel nacional. Los arrecifes y la tortuga marina representan riquezas que han sido preservadas por los decretos. Adicionalmente existe un decreto presidencial que establece la protección a las zonas de monumentos de Tulum y de Tancah desde diciembre de 1993 con una superficie de 6.9 km2.
ASPECTOS DEMOGRÁFICOS La tendencia de crecimiento poblacional en Tulum guarda similitudes a la que tuvo Playa del Carmen con el incremento de su población de 6 mil habitantes a casi 15 mil habitantes en solo 5 años. Para el 2005, en Solidaridad se registró un total de 135,512 habitantes de ellos residían en Playa del Carmen 100,383 habitantes y en Tulum 14,790. Playa del Carmen concentró el 70% de la población de Solidaridad mientras que Tulum solo el 10 % . Se estima que más del 55% de la población municipal es inmigrante.
Las poblaciones más importantes son la cabecera municipal, Playa del Carmen y los poblados de Tulum, Chemuyil, Xel-há, Puerto Aventuras y Xcaret. Tulum se posicionará como un centro integrador regional y como punto de enlace natural entre la Zona Caribe Norte y la Zona Frontera Sur, convirtiéndose en un paso obligado para los proyectos de comunicación interestatal y regional. La zona carece de escurrimientos superficiales de importancia y los que existen son de régimen transitorio, bajo caudal de corto recorrido que desembocan a depresiones topográficas. El acuífero es de tipo freático, con marcada heterogeneidad respecto a sus características hidráulicas con alta permeabilidad secundaria, a la vez cuenta con espectaculares manifestaciones en la superficie (cenotes de gran tamaño) y formación de “ríos subterráneos” (cavernas) de grandes longitudes. Las investigaciones señalan al Sistema de Ríos Subterráneos como uno de los más largos del mundo. Actualmente se tienen detectados dos subsistemas que cruzan por las cercanías de la localidad: Ox-belha en la parte norte y Sac- Actun en la parte sur.
ESTRATEGIA NORMATIVA El escenario propuesto para el Centro de Población de Tulum pretende impulsar el desarrollo local con base en fomentar el turismo de bajo impacto difundiendo la cultura maya, el cuidado al medio ambiente. Se pretende que Tulum sea puerta de acceso a la zona Maya y a Sian Ka’an. Las tendencias resultantes del escenario propuesto para el periodo 2006-2030 son:
La población total del centro de población estará cerca de los 272, 020 habitantes, con una tasa media de crecimiento anual decreciente que va desde el 14.9 % hasta el 5.7%. El crecimiento urbano estará especialmente influenciado por el aumento de la atracción de inversiones turísticas y el incremento, de manera significativa, del turismo ecológico y cultural, ligado a una política para su atracción.
Se necesitará incorporar 4,561.08 ha para la construcción de vivienda y equipamiento y 1,700 ha más para el crecimiento turístico. Se necesitarán construirse 68, 005 viviendas para satisfacer la demanda proyectada. De acuerdo a la Estrategia planteada en el presente Programa se ha estimado un total de 4,561.08 hectáreas se destinarán a usos habitacionales con distintas densidades que van desde las 2 viviendas por hectárea hasta 60 viviendas por hectárea que generarán un total de 68,005 viviendas con capacidad para 272,020 habitantes.
El área destinada como límite del Centro de Población de Tulum tiene una extensión de 13,655.35 hectáreas.
Para esta totalidad se ha definido una Norma General de Zonificación que aplica a todo el Centro de población dividido en: áreas de protección ambiental y arqueológica que representan el 47.17 % de la superficie total con 6,074.30 hectáreas; los usos rústicos de transición urbano-rural representan el 10.92% de la superficie con 1,406.22 hectáreas y los urbanos comprenden un total de 5,396.96 hectáreas y representan el 41.91% .
Las áreas de protección ambiental y arqueológica comprenden: dos tipos de usos de preservación: PE Preservación ecológica, PE/rs preservación ecológica sobre cauces de ríos subterráneos; PN Parque Natural; MA Sitio de Monumentos Arqueológicos.
Los usos rústicos de transición urbano-rural rural, se orientan a zonificaciones de baja densidad en dos vertientes: HR habitacionales con solares mayas con 10 hab/ha ; y turísticos de baja densidad con 2.5 ctos/ha para TH1 y TH1* con 5 ctos/ha cercanos a las zonas de selva y cenotes para aprovechamiento turístico de los ríos subterráneos.
Los usos urbanos comprenden: usos habitacionales, mixtos, comerciales, turísticos, industria de bajo impacto, equipamientos urbanos y regionales, parques urbanos, zona de apoyo a la hotelería, subcentros y centros urbanos y turísticos hoteleros y residenciales. !Los usos habitacionales comprenden densidades de 2.5, 6, 12, 16, 24, 37 y 60 viviendas/ha; por otro lado los usos turísticos se dividen en residenciales con densidades de 11, 16 y 24 viv/ha combinados con 20, 25 y 30 ctos/ha. Los usos turisticos hoteleros comprenden densidades de 2.5, 5, 10, 15, 20, 25, 30 y 40 ctos/ha.
TRANSFERENCIA DE POTENCIALIDAD DE DESARROLLO El PDU incorpora como innovación una herramienta técnico-financiera diseñada para apoyar a los propietarios de los predios que son designados como áreas de preservación ecológica. Los usos señalados en el esquema de zonificación como de protección ambiental se les asigna una densidad habitacional o una densidad turística hotelera que por las características de valor ecológico no podrán utilizarse en esos predios.
Las densidades se convertirán en derechos de edificación que podrán ser vendidos por los propietarios de los predios de protección ecológica considerados como emisores de potencial de desarrollo y esos derechos de edificación podrán ser adquiridos en el mercado inmobiliario por los propietarios de predios con asignación de usos habitacionales o turístico hoteleros Las áreas que serán emisoras de potencial de desarrollo corresponden a la zonificación de Parque Natural (PN) y Preservación Ecológica en Ríos Subterráneos (PE/rs) bajo el siguiente criterio: al total de la superficie de cada predio emisor se le podrá aplicar opcionalmente a juicio del vendedor la densidad habitacional (10 viv/ha) o la densidad turística hotelera (5 ctos/ha) asignadas en el PDU. La transacción podrá hacerse por el total de derechos de edificación resultante y solo se podrán transferir los derechos por una sola ocasión. El Gobierno Municipal verificará y certificará los potenciales de desarrollo transferibles para cada predio emisor y recibirá un 15% del monto para dedicarlo a la construcción de infraestructura y equipamiento.
ESTIMACIÓN DE CUARTOS HOTELEROS Respecto a la zonificación turística se han definido 10 usos específicos con densidades de 2.5, 10, 15, 20, 25, 30 y 40 cuartos/ha . En estos predios se podrá aprovechar una superficie edificable total de 1,284.04 hectáreas en la cual se podrán albergar a 14, 267 nuevos cuartos de hotel. Es decir, que considerando los 1,473 cuartos de hotel existentes actualmente en Tulum y los 14,267 nuevos cuartos potenciales netos, se conformaría una oferta total de 15,740 cuartos de hotel en un período de 23 años hasta el 2030.
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